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5 Consejos para invertir en vivienda

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Si estás pensando en una nueva inversión ten en cuenta estos consejos prácticos.

Comprar vivienda nueva se ha convertido en uno de los sueños de muchas personas y alcanzarlo ya es una realidad gracias a la gran variedad de ofertas de vivienda y a las posibilidades financieras que existen en el país, a saber:

 

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CRÉDITO HIPOTECARIO

Esta es una de las modalidades más utilizadas en la actualidad, tiene dos alternativas y es importante saber cuál de las dos le sirve más a tu bolsillo según tus ingresos mensuales.

La primera opción es el sistema en pesos, el cual utiliza una tasa única anual según la cual, una vez el usuario acude al banco y selecciona el sistema y plan de su crédito, puede conocer inmediatamente la tasa con la que se liquidarán sus cuotas y el valor de todas y cada una de ellas con la certeza de que nunca serán diferentes.

 

 

La segunda opción es la variable en UVR (Unidad de Valor Real), en las que se les fija una tasa anual máxima más la UVR. La UVR se liquida actualmente sobre una tasa de inflación proyectada que oscila entre el 3% y el 5% anual.

Ten en cuenta que por ley una entidad solo te puede prestar, como máximo, el 70% del valor del inmueble. Para cancelar el porcentaje restante puedes hacerlo de contado o con la ayuda de tus cesantías, un subsidio o ahorro que tenga disponibles.

 

LEASING HABITACIONAL

Esta es otra opción con la que puedes adquirir una vivienda. El leasing habitacional es una figura mediante la cual puedes adquirir un inmueble en arriendo con opción de compra, y su monto puede ser de hasta el 80% del valor del mismo.

Los plazos de pago varían de diez a veinte años en promedio.

Estas son algunas de las ventajas que ofrece esta opción:

- Reducción de la base sobre la cual el beneficiario paga la retención en la fuente.
- Permite a la persona pagar a largo plazo un inmueble familiar mientras se vive en arriendo en el mismo.
- Permite también pactar con la entidad financiera y así pagar el valor del canon en pesos o Unidades de Valor Real (UVR). Además, puedes programar con el banco el uso de abonos extraordinarios.

 

REDUCCIÓN EN LA RETENCIÓN EN LA FUENTE

Los empleados que tienen un crédito hipotecario y a quienes su empresa les aplica una retención en la fuente sobre su salario actual, tienen la oportunidad de “recuperar” el dinero pagado por concepto de intereses, pues estos son considerados como “deducciones”. Lo más importante es que la casa o apartamento en la que vivas actualmente no sea vivienda arrendada o una oficina.

Para poder obtener este beneficio, el empleado debe solicitar a su empresa que le deduzca, según su base gravable, los intereses que canceló por el préstamo de vivienda durante el año inmediatamente anterior.

Ten en cuenta que si el empleado ya tiene una disminución de la retención en la fuente por los pagos a la salud y la educación, no puede solicitar la reducción de intereses por concepto de compra de vivienda.

 

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SUBSIDIO FAMILIAR DE LA CAJA DE COMPENSACIÓN

Otro de los beneficios que tienen los empleados para comprar vivienda es el subsidio que ofrecen las cajas de compensación familiar. Para acceder a este beneficio debes ser empleado y ganar menos de cuatro salarios mínimos mensuales. Ten en cuenta que este subsidio lo entregan una sola vez.

 

5 CLAVES PARA HACER TU INVERSIÓN

Ante todo debes tener en cuenta el tiempo de búsqueda y la valorización. Estos son factores que no se deben dejar de lado, recuerda que la vivienda es una inversión, ya que en muchos casos y dependiendo de la ubicación del predio, ésta gana valor comercial con el paso del tiempo.

- Analiza muy bien el lugar donde piensas comprar.

- Busca zonas que tengan mucha demanda, cercanas a vías importantes y con excelentes vías de acceso.

 

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- Busca zonas en desarrollo constante, con nuevos proyectos de vivienda y construcciones como centros comerciales, locales de oficinas, entre otros proyectos. Esto te ayudará a tener una visión más amplia de tu inversión así como de las ventajas que implica comprar una vivienda en un sector con mayor valorización.

- El tiempo de búsqueda es muy importante también, pues una decisión de este tipo se debe analizar detenidamente antes de invertir tu dinero.

- Haz la tarea e investigues varios proyectos. Nosotros contamos con muchos que te pueden interesar.

 

 

VIVIR EN LAS AFUERAS

Vivir a las afueras de la ciudad es una buena opción, por eso proyectos de casas campestres como Bosques de San Jerónimo, una excelente opción para aquellos que prefieren vivir en un ambiente mucho más amable, tranquilo y natural.

 

Aumenta la oferta de vivienda para inversión en el 2018

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A octubre del año pasado, el país tenía una oferta de 131.759 viviendas, lo que significa que, a pesar de la desaceleración económica, los colombianos aún cuentan con un buen inventario para escoger en el 2018

Según Coordenada Urbana, sistema de información georreferenciada de la Cámara Colombiana de la Construcción (Camacol), los segmentos medio y alto (no VIS) tienen la mayor participación, con 102.102 unidades, mientras que el resto, 29.657, son de vivienda de interés social (VIS).

Por regiones, el departamento de Antioquia es el que ofrece más casas y apartamentos: 22.522; seguido por Bogotá, con 20.241, y Cundinamarca, con 19.230. Analistas han definido esta dinámica como “una ganancia”, si se tiene en cuenta que la moderación en la construcción de nuevas obras ha sido la constante.

Aun así, se espera que el primer semestre de este año sea de ajustes y la consolidación tome su camino en la segunda parte del 2018. Con este panorama, a continuación se ofrece una guía práctica para quienes empiezan el proceso de adquirir una vivienda este año. 

 

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Elegir el inmueble y el crédito

Obviamente, tras evaluar la oferta, lo primero es escoger el inmueble y en esto son claves la ubicación y el precio. Una vez resuelto, lo que sigue es analizar las alternativas financieras que otorgan las diferentes entidades como bancos, cajas de compensación o el Fondo Nacional del Ahorro (FNA), y consultar cuáles son las tasas de interés y los créditos hipotecarios a mediano y largo plazo.

 

 

En este punto, vale recordar que desde junio pasado los principales bancos empezaron a bajar la tasa hipotecaria a un promedio de 9,5 por ciento; sumado a esto, hay que resaltar el beneficio del subsidio a la tasa del Gobierno, que hace que el crédito sea más barato.

En línea con el tema financiero, a finales del año pasado, el ministro de Vivienda, Camilo Sánchez, anunció la prórroga de las licencias vigentes, lo que –de paso– les va a permitir a los constructores ampliar el pago de la cuota inicial a sus clientes y, de esa forma, estos podrán programar mejor cómo manejan los créditos. Con el objetivo de ahondar en lo que significa este trámite, la Asobancaria ofrece una lista de pasos que se deben seguir para que el comprador solicite el préstamo y no tenga problemas.

Por ejemplo, si el inmueble es nuevo y el proyecto está financiado por un banco, la información es ofrecida en la sala de ventas. La persona puede solicitar el crédito o leasing con la entidad financiera de su preferencia.

 

Vivienda usada

 En el caso de que la vivienda sea usada, y luego de recibir la información en la entidad financiera, el siguiente paso es comunicarse con un experto, quien visitará el inmueble para realizar el avalúo. La documentación exigida deberá entregarse al banco para proceder con la evaluación de la solicitud del crédito.

Para el caso de la compra de un inmueble usado, Asobancaria recomienda acordar un valor base con el vendedor y, a partir de ese monto, ir negociando hasta llegar a una cifra que satisfaga las necesidades de ambas partes. Con esto claro, se debe firmar una promesa de compraventa, que es la hoja de ruta que se debe seguir antes de cerrar el trato.

 

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Vivienda nueva

 En el caso de vivienda nueva, la constructora se encargará de la promesa de compraventa o del encargo fiduciario, si la compra es sobre planos.

 Otro de los factores que se deben tener en cuenta es acordar con la constructora o la entidad encargada del proyecto (si se negocia sobre planos) el valor de la cuota inicial y el plazo para realizar los pagos.

 Aquí vale destacar que casi el 70 por ciento de la oferta nacional se negocia a través de esta figura, que se ha consolidado precisamente porque los constructores solo comienzan a desarrollar el proyecto cuando comercializan, en promedio, el 70 por ciento de éste.

 Al lograr ese punto de equilibrio, es posible recibir los recursos de la cuota inicial que han consignado los compradores en el encargo fiduciario creado para administrarlos.

¿Interesado en invertir en finca raíz?

Se trata de una de las opciones más rentables y quizá también una de las más seguras para las personas que tengan un buen capital y quieran sacarle provecho.

Entre las distintas opciones que usted puede llegar a tener para invertir su dinero y obtener unas ganancias de él, uno de los sectores preferidos por muchas personas es el de la construcción que es el mismo que ha ayudado a que la economía de Colombia mantenga un ritmo de crecimiento bueno.

¿Qué es lo que pasa específicamente con este sector? Una de las grandes ventajas es que la vivienda y en sí, las edificaciones, son bienes que siempre la gente necesitará y que querrá tener, a la vez que se trata de un área en la que el gobierno y los empresarios siempre estarán interesados en hacer crecer. A diferencia de otros bienes, la vivienda siempre tenderá a crecer en valor, y será mucho más impulsada cuando las condiciones del país también son favorables.

Actualmente, “cuando se habla de sector inmobiliario en Colombia hay que partirlo por ciudades: Bogotá sigue siendo importante para la definición de precios. Pero dado el decreto de POT, se desestimuló la inversión de los mismos constructores locales y de externos que veían potencia en la ciudad capital. Eso ha llevado a que ciudades intermedias desde hace dos años vengan en un proceso de desarrollo y expansión importante”, señaló José Fernando Díaz, Country Manager para Colombia de Inmuebles 24.

Esto ha hecho que otras ciudades empiecen a “robarse” el buen desempeño del sector y a ser más llamativas para crecer en construcción: “Las primeras fueron Barranquilla, especialmente por el tema de los Tratados de Libre Comercio, TLC; seguido de Bucaramanga y Medellín después de Bogotá. Hoy la realidad es que se va a ciudades más pequeñas: Villavicencio, Ibagué, Neiva y Cali, que sin ser pequeñas, están en desarrollo”, agregó Díaz.

Además, las ventajas que ofrece es que, a diferencia de inversiones como comprar acciones de una empresa, es algo menos volátil, es decir, que no varía tan drásticamente en precios y que, en contraste con los CDT, ofrecen unas rentabilidades mucho más altas.

Bueno, ahora, la forma en la que muchas personas consideran invertir en finca raíz es, efectivamente, compran una vivienda nueva o adicional, con el fin de “que se pague sola”. Pero esto no es tan sencillo como parece: realmente usted tiene que considerar algunos factores para que su inversión sea realmente rentable y que valga la pena.

Por eso, al respecto, aquí le dejamos algunos consejos para que tenga en cuenta si tiene pensado en hacer esta inversión.

1. Zonas que tengan un alto potencial de valorización: no se trata de una en particular en Bogotá, necesariamente, sino también en considerar esas ciudades que están mostrando un desempeño de la construcción y en crecimiento bastante favorable (como Cali o Ibagué)

“¿Qué pasa cuando voy a una ciudad en la que hasta ahora está arrancando el desarrollo inmobiliario? Que voy a obtener un precio X y cuando el proyecto termine o a la vuelta de cinco o seis años el mmultiplicador puede ser dos o tres”, explica el experto de Inmuebles 24.

2. Comprar en primeras listas: la idea es ganarse la valorización de la construcción, “entonces siempre que piense una inversión trato de comenzarlo en un proyecto en planos y que ojalá esté en las listas de iniciación”.

3. Buscar algo que sea comercialmente fácil de vender o arrendar: hay que encontrar en las distintas zonas de la ciudad satisfacer lo que posiblemente se va a buscar, es decir, si es una zona universitaria, lo ideal es buscar apartaestudios; o si se trata de una zona familiar, verificar que el inmueble tenga las condiciones para albergar una familia.

“Para esto se requiere de una investigación previa, conocer el sector y ver cuál es el tipo de población que allí habita. Esto es muy importante, pues puede ser parte de la clave del éxito o del fracaso”.

4. En cuanto a financiación: “el banco sigue siendo el líder, pero los programas que se han implementado para vivienda de interés prioritario (los distintos programas) también han permitido e incentivado la construcción para compra de vivienda para las clases menos favorecidas”, añadió José Fernando Díaz, Country Manager para Colombia de Inmuebles 24.

Lo ideal es que usted pueda aprovechar las opciones que están ofreciendo actualmente las entidades financieras así como los beneficios del Gobierno, con el fin de adquirir una vivienda. Incluso, si se trata de un joven que está viviendo con sus padres aún, acceder a alguno de estos beneficios puede ayudarle a tener una muy buena inversión.

No obstante, hay un factor importante que se debe tener presente a la hora de la financiación y es la tasa de interés. Esto porque, aunque actualmente están en un buen nivel, tenga en cuenta que éstas también dependen del Banco de la República y, actualmente, se encuentra en un proceso en el que se están aumentando.

Por ejemplo, en oportunidades como el leasing “va a depender cómo crezcan las tasa de interés. Hacia atrás, si es un leasing habitacional (una vivienda, puede obtener beneficio de renta) pero si es leasing operativo, dependerá de las tasas porque estas van a subir mucho más”, concluyó.

5. Utilidad: una de las formas más sencillas de adquirir vivienda y pagarla es ofreciéndola en arriendo. Colombia es uno de los países con menores índices de Latinoamérica de propietarios, es decir, hay una gran cantidad de personas que viven en alquiler y, especialmente, con las condiciones de estudiantes universitarios que pueden llegar a las principales ciudades así como la llegada de extranjeros al país.

Empleados temporales también podrán comprar casa

Se trata de un nuevo programa que está destinado a aquellas personas que están contratadas a través de una empresa de servicios temporales.

A partir de un nuevo convenio que lanzó el Fondo Nacional del Ahorro junto con la Asociación Colombiana de Empresas de Servicios Temporales (Acoset), los empleados que trabajan a través de una empresa temporal pueden acceder a beneficios para adquirir vivienda propia.

Esto, se puede lograr a través del programa Arriendo Social, uncrédito que permite adquirir casa pagando un canon mensual en un plazo de 5 a 30 años. Entonces, cualquier empleado que tenga sus cesantías o su ahorro voluntario contractual con el Fondo Nacional del Ahorro puede acceder a los beneficios de este programa.

Pero el beneficio adicional es que los empleados contratados por las empresas temporales agremiadas en Acoset (Asociación Colombiana de Empresas de Servicios Temporales) tienen derecho a un descuento de 50 puntos básicos sobre la tasa de interés (0,5% sobre la tasa), siempre y cuando cumplan con las condiciones y los requisitos del producto. Si quiere saber si la empresa para la que trabaja está afiliada, consúltelo aquí.

Ese beneficio se traduce en que la tasa de interés será un poco más económica, por lo que el crédito de vivienda no será tan caro. No obstante, de acuerdo con el Fondo Nacional del Ahorro, si su empresa no está afiliada a Acoset igual puede acceder a este descuento con las siguientes agremiaciones: Asociación Colombiana de Medianas y Pequeñas Industrias (ACOPI), Acopi Antioquia, Acopi Valle, Acopi Norte de Santander, Acopi Bolívar y Acopi Santander, Comfamiliar, Cámara Colombiana de la Construcción (Camacol), Asociación Colombiana de Droguistas Detallistas (Asocoldro) y la Confederación Colombiana de Cámaras de Comercio (Confecamaras).

¿Este beneficio se puede sumar con otros de vivienda que ofrece el Gobierno?

Sí. El usuario puede aplicar a al subsidio a la tasa de interés (FRECH) que ofrece el gobierno nacional para las viviendas de Interés Prioritario y de Interés Social.

Una vez consiga otro trabajo el empleado, ¿sigue contando con el beneficio?

El cambio de trabajo no influye en el desarrollo de un crédito con el Fondo Nacional del Ahorro. Además, si la persona está afiliada por cesantías está cubierta por nuestro seguro de desempleo que reconoce el valor de la cuota mensual hasta un monto máximo de 12 SMLMV (Salarios Mínimos Legales Mensuales Vigentes), durante un periodo máximo de doce (12) meses, continuos siempre y cuando se cumplan con las condiciones del producto.

¿Hay riesgo de perder el beneficio del crédito otorgado?

A diferencia del crédito hipotecario tradicional, el Arriendo Social opera como un leasing, es decir, la titularidad del inmueble solo quedará en cabeza del beneficiario una vez haya cumplido con el total de la obligación. En caso de que el beneficiario registre mora en su obligación mayor a 90 días el FNA podrá solicitar la restitución inmediata del inmueble; sin embargo, el beneficiario cuenta con la alternativa de dar en cesión el contrato de Arriendo Social.

¿Qué tener en cuenta?

Para iniciar su arriendo social el beneficiario debe cancelar el 10% sobre el valor de la vivienda como canon inicial. Además este producto busca ser un complemento del programa “Mi Casa YA”, pues busca cubrir zonas como Bogotá y buena parte de Cundinamarca.

AFILIADOS POR CESANTÍAS

 

Amortización UVR cíclica por años

Ingreso básico mensual (SMLMV)

Desde

Hasta

Uvr (+)

>0.00

1.50

4.00%

>1.50

2.00

4.50%

>2.00

3.00

5.80%

>3.00

4.00

6.60%

UVR: Variación UVR últimos doce (12) meses a la fecha de desembolso

 

AFILIADOS POR AHORRO VOLUNTARIO CONTRACTUAL

 

Trabajadores independientes y madres comunitarias

Ingreso básico mensual (SMLMV)

Desde

Hasta

Uvr (+)

>0.00

2.00

8.00%

>2.00

4.00

9.50%

UVR: Variación UVR últimos doce (12) meses a la fecha de desembolso

 

Trabajadores dependientes o subordinados

Ingreso básico mensual (SMLMV)

Desde

Hasta

Uvr (+)

>0.00

2.00

7.00%

>2.00

4.00

8.00%

 

Vía: Finanzas Personales

¿Seguir en arriendo o comprar? el dilema de los jóvenes para el 2015-2016

Dada la gran variedad de ayudas y subsidios para comprar vivienda que existen hoy en día, muchos están considerando, seriamente, hacerse a la suya. ¿Pero será que si es una decisión inteligente para este año y a su edad? FP le cuenta.

Dentro de la cultura colombiana, siempre se ha dicho que tener “dónde meter la cabeza” debe ser una prioridad para un joven que recién empieza su vida laboral y es algo para lo que tiene que planificar y comprometerse, financieramente, casi que los próximos 20 años de su vida. Y esta es una razón válida.

Tener casa o apartamento propio no solamente significa contar con el lugar para poder vivir, resguardarse del clima, saber que tiene donde llegar y construir una familia. Además, tener vivienda propia implica una forma de incrementar su patrimonio y tener un respaldo financiero a futuro, si desde seguir creciendo ayudado por créditos.

Existen muchas ventajas, claro, pero también hay grandes responsabilidades. Entre ellas, porque sostener una cuota de un apartamento que se compró con un crédito hipotecario, puede ser algo complicado a lo largo del tiempo.

A eso, súmele que hay muchos “rumores” que se escuchan desde aquellos que aseguran que la vivienda “está cara” hasta aquellos que dicen que los programas del gobierno sí pueden ser bastante útiles para muchos. Lo cierto es que, de acuerdo con César Llano, presidente de Fedelonjas, “el sector inmobiliario ha tenido dos ajustes: uno que es un ajuste de precios originado básicamente en unas condiciones interna del mercado, en ciudades como Bogotá, Bucaramanga y en algunas otras ciudades. Además, en algunos sectores se presenta sobredemanda y eso lleva a que la oferta que estaba esperando seguir haciendo utilidades, pues en este momento tenga que estar haciendo ajustes”.

Lo cierto es que las oportunidades del sector de construcción parecen tener una buena dinámica para los próximos años, especialmente porque es uno de los más activos y que impulsan la economía, es decir, que va a seguir creciendo y vendiendo. Esto, además, porque también el papel activo del Gobierno, en este tema, ha ayudado bastante a crear nuevos proyectos de vivienda.

El consejo

Entonces, el tema es que se verá una gran variedad de proyectos los próximos años que usted podrá considerar. No obstante, el verdadero problema no es si van o no a haber proyectos, sino si va a tener los recursos o no y si valdrá la pena endeudarse.

Precisamente, de acuerdo con el consejo del experto de Fedelonjas, los jóvenes deben pensar tanto en su bienestar, como la comodidad de su bolsillo y, por eso, dependiendo de su disponibilidad de ahorro, será útil o no comprar vivienda, ayudado con un crédito de este tipo:

“Yo le recomiendo a todos la compra de vivienda cuando uno tiene un ahorro previo suficiente para que las cuotas le queden en unas condiciones de pago similares a lo que fuera a pagar en arriendo. La estrategia: ahorre el 30% el 40%, 45% e inmediatamente salga y endéudese. Y si usted pierde empleo, arrienda el apartamento y así, no pierde el bien, sino que lo deja capitalizando”, señaló Llano.

Entonces, el tema es que puede ser una decisión mucho más inteligente vivir en arriendo y ahorrar, para comprar vivienda propia, aunque claro, depende del sueldo. Así, entre más ahorre le dará la posibilidad de que en un momento de crisis no se vea afectada su compra. “Compre con inteligencia, eso se traduce en que viva en arriendo hasta que pueda ahorrar, lo que es una oportunidad, porque es mucho más barato de lo que era hace 10 años, cuando estaba en el 0,7 o 0,8 del valor comercial, hoy está alrededor del 0,5 o 0,6. Así, hay que aprovechar esas condiciones de mercado inmobiliario”, concluyó el experto de Fedelonjas.

Las recomendaciones

• Verifique el tipo de vivienda al que quiere “apuntarle”: desde zonas, tamaño, características, condiciones para que se vaya haciendo una idea de los precios y las sumas que deberá alcanzar. Para ello, puede asistir a las distintas ferias que se realizan en el país, como el Gran Salón Inmobiliario, que este 2015 se llevará del 24 al 27 de septiembre en Bogotá, en Corferias.

• Considere alternativas de ahorro en las que pueda ir adicionando sumas mes a mes y, mucho mejor, si se tratan de descuentos directamente de su salario, con lo cual, no sentirá que le dé “tan duro el golpe”.

• Haga el análisis de la cuota de arriendo que puede llegar a pagar. Verifique su situación. A veces, puede ser mucho más fácil continuar pagando arriendo y hacer un ahorro adicional que le permita sobrepasar esa “cuota inicial” de vivienda, que suele ser del 30% del valor de la vivienda.

• Recuerde que el subsidio de vivienda de su caja de compensación también es un gran aporte que le puede ayudar bastante para manejar la situación económica, al momento de la compra, de una forma más prudente.

Vía: Finanzas Personales